Convocatorias extraordinarias, orden del día, participación de los propietarios e impugnación de acuerdos conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Puede una comunidad convocar una junta extraordinaria en una fecha en la que sabe que muchos propietarios no podrán asistir? ¿Es motivo suficiente para impugnar los acuerdos adoptados?
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La respuesta exige distinguir entre la legalidad formal de la convocatoria, la transparencia en la gestión comunitaria y la posible existencia de actuaciones contrarias a la buena fe.
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En Mandataria analizamos una situación especialmente frecuente en urbanizaciones vacacionales y comunidades con un elevado porcentaje de propietarios no residentes.
1. El caso: una junta extraordinaria en una urbanización vacacional
Imaginemos una comunidad de propietarios situada en una zona turística.
Más del 90 % de sus propietarios no reside habitualmente en el complejo, por lo que las juntas ordinarias y extraordinarias se han venido celebrando durante los periodos vacacionales.
Esta práctica ha permitido tradicionalmente una elevada participación.
Sin embargo, surge un conflicto relacionado con unas obras de impermeabilización del garaje que requieren intervenir en los jardines comunitarios.
Las actuaciones ya se habían planteado anteriormente, sin conseguir su aprobación.
La comunidad convoca entonces una junta general extraordinaria fuera del periodo vacacional, fijando como asuntos a tratar:
- Determinación de las obras necesarias para impermeabilizar el garaje.
- Estudio de presupuestos.
- Aprobación de posibles derramas.
- Adopción de acuerdos.
- Ruegos y preguntas.
Uno de los propietarios sospecha que la fecha elegida pretende reducir la asistencia y facilitar la aprobación de unas obras anteriormente rechazadas.
¿Puede impugnar la convocatoria o los acuerdos que se adopten?
2. ¿Con cuánta antelación debe convocarse una junta extraordinaria?
El artículo 16.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una diferencia fundamental entre las juntas ordinarias y extraordinarias.
Juntas ordinarias
Deben convocarse con una antelación mínima de seis días.
Juntas extraordinarias
No están sometidas a ese plazo mínimo de seis días. La citación debe realizarse con la antelación posible para que llegue a conocimiento de todos los interesados.
Esto significa que una junta extraordinaria puede convocarse con una antelación inferior a seis días sin que ello determine automáticamente su invalidez.
No obstante, la convocatoria debe cumplir los requisitos legales y estatutarios aplicables, y realizarse de manera que los propietarios puedan conocer su celebración y participar.
Una citación defectuosa que impida realmente el conocimiento de la junta puede tener consecuencias sobre la validez de los acuerdos.
Por tanto, no basta con alegar que la convocatoria se realizó con menos de seis días de antelación para conseguir su anulación.
3. ¿Es obligatorio celebrar las juntas en las fechas habituales?
No.
La Ley de Propiedad Horizontal no establece que las juntas extraordinarias deban celebrarse en las mismas fechas que las reuniones anteriores.
Que una comunidad haya celebrado tradicionalmente sus reuniones en agosto no significa que haya adquirido una obligación legal de convocarlas siempre durante ese mes.
Las juntas extraordinarias pueden responder a necesidades que surgen en distintos momentos del año.
Por ello, el mero cambio de fecha no constituye, por sí solo, una causa suficiente para impugnar los acuerdos.
Ahora bien, existe una cuestión adicional que merece atención.
¿Y si la fecha se ha elegido deliberadamente para excluir a determinados propietarios?
Aquí entramos en el ámbito de la buena fe y del posible abuso de derecho.
El artículo 18.1.c) LPH contempla la impugnación de acuerdos que ocasionen un grave perjuicio a un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o que se hayan adoptado con abuso de derecho.
En consecuencia, si existiesen pruebas de una actuación deliberada destinada a dificultar la participación de determinados propietarios para obtener un resultado concreto, podría ser necesario examinar judicialmente las circunstancias.
Pero debemos insistir en una distinción fundamental:
La sospecha de una intención irregular no equivale a su acreditación.
Será necesario analizar los hechos, la documentación y la incidencia real de las posibles irregularidades.
4. ¿Qué grado de detalle debe tener el orden del día?
La convocatoria debe identificar los asuntos que se someterán a deliberación y, en su caso, a votación.
Su finalidad es permitir que los propietarios conozcan los temas que se tratarán y puedan decidir si asisten, delegan su representación o preparan su intervención.
Sin embargo, la jurisprudencia ha seguido generalmente un criterio flexible respecto al grado de detalle exigible.
No resulta imprescindible anticipar en la convocatoria cada aspecto técnico, económico o jurídico de los acuerdos que puedan adoptarse.
Lo esencial es que los asuntos aparezcan suficientemente identificados y que los acuerdos guarden una relación directa con las materias anunciadas.
En el supuesto analizado, un punto referido a:
«Determinación de obras a realizar en los jardines para la impermeabilización del garaje. Presupuestos. Derramas. Acuerdos a adoptar»
permite conocer razonablemente la naturaleza de los trabajos y sus posibles consecuencias económicas.
Por ello, la redacción podría considerarse suficiente, aunque no detalle todos los trabajos o importes.
Distinto sería que, bajo ese punto, se aprobasen actuaciones sustancialmente ajenas a lo anunciado.
5. ¿Deben enviarse los presupuestos antes de la junta?
La Ley de Propiedad Horizontal no establece una obligación general de adjuntar todos los presupuestos a cada convocatoria.
Sin embargo, cuando se pretende aprobar una obra de considerable importancia económica, facilitar previamente la documentación constituye una buena práctica de administración.
Permite que los propietarios estudien las propuestas, comparen alternativas y formulen preguntas fundamentadas.
En una intervención de impermeabilización de garajes, sería recomendable facilitar, cuando estén disponibles:
- Informe técnico sobre las patologías existentes.
- Descripción de las actuaciones propuestas.
- Presupuestos de las empresas participantes.
- Plazos estimados de ejecución.
- Importe previsto y distribución de las derramas.
- Información sobre garantías y posibles subvenciones.
La falta de entrega anticipada de un presupuesto no determina automáticamente la nulidad del acuerdo, pero la suficiencia de la información deberá valorarse atendiendo a las circunstancias concretas.
La transparencia documental es una herramienta para prevenir conflictos.
6. ¿Y si las obras son necesarias para conservar el edificio?
Este aspecto resulta especialmente importante.
No todas las obras comunitarias tienen el mismo régimen jurídico.
Debe distinguirse entre obras voluntarias de mejora y actuaciones necesarias para la conservación, seguridad, habitabilidad o mantenimiento del inmueble.
El artículo 10.1.a) LPH contempla determinadas actuaciones obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta para su realización, sin perjuicio de las decisiones que correspondan sobre aspectos económicos y de ejecución.
Por tanto, antes de discutir únicamente la fecha de la junta o las mayorías necesarias, resulta imprescindible conocer la naturaleza técnica de las obras.
Una impermeabilización destinada a solucionar filtraciones relevantes en el garaje podría responder a necesidades de conservación.
La obligación de ejecutar una obra necesaria no desaparece simplemente porque anteriormente se haya votado en contra.
Por eso, el informe técnico puede resultar decisivo para determinar el régimen aplicable.
7. ¿Qué puede hacer un propietario antes de celebrarse la junta?
Si un propietario considera que la convocatoria es insuficiente o que la fecha elegida dificulta injustificadamente la participación, lo recomendable es actuar por escrito.
Puede dirigirse al presidente y al administrador para:
Primero. Solicitar información adicional sobre las obras propuestas.
Segundo. Pedir acceso a los informes técnicos y presupuestos disponibles.
Tercero. Solicitar motivadamente un aplazamiento o cambio de fecha que facilite la participación.
Cuarto. Dejar constancia de sus objeciones respecto a la convocatoria.
Quinto. Si no puede asistir, valorar la delegación de su representación en otra persona, conforme al artículo 15.1 LPH.
Es importante señalar que esta comunicación no constituye por sí misma una impugnación judicial ni suspende automáticamente la celebración de la junta.
Su utilidad consiste en documentar la situación e intentar resolver el conflicto antes de que se adopten los acuerdos.
8. ¿Cómo se impugnan los acuerdos de una junta de propietarios?
La impugnación judicial de los acuerdos se regula en el artículo 18 LPH.
Los acuerdos pueden ser impugnados, entre otros supuestos, cuando:
- Sean contrarios a la ley o a los estatutos.
- Resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Supongan un grave perjuicio que el propietario no tenga obligación jurídica de soportar o se hayan adoptado con abuso de derecho.
La legitimación corresponde, en los términos legales, a los propietarios que hayan salvado su voto, a los ausentes y a quienes hayan sido indebidamente privados del derecho de voto.
Como regla general, para impugnar es necesario estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad o haber efectuado la consignación judicial correspondiente, con la excepción legal relativa a determinados acuerdos sobre cuotas de participación.
¿Cuál es el plazo para impugnar?
El artículo 18.3 LPH establece:
Tres meses: con carácter general.
Un año: cuando se trate de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos.
Para los propietarios ausentes, el plazo se computa desde la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento legalmente establecido.
Además, la impugnación no suspende automáticamente la ejecución del acuerdo. Para ello será necesaria una resolución judicial que acuerde la suspensión cautelar.
Por esta razón, cuando existan motivos serios de impugnación, resulta conveniente solicitar asesoramiento jurídico sin demora.
9. El papel del administrador de fincas: legalidad y confianza
La cuestión analizada plantea una reflexión que va más allá del cumplimiento formal de la Ley de Propiedad Horizontal.
Una comunidad puede cumplir las exigencias legales de convocatoria y, sin embargo, generar un profundo malestar si los propietarios perciben que las decisiones se están tomando sin facilitar su participación.
En comunidades vacacionales, donde numerosos propietarios residen en otras ciudades o países, una adecuada planificación resulta especialmente relevante.
La administración profesional debe procurar que las convocatorias sean claras, que la documentación esté disponible y que los propietarios dispongan de oportunidades razonables para participar.
La mejor junta no es aquella en la que resulta más fácil aprobar un acuerdo. Es aquella en la que los propietarios pueden decidir con información suficiente.
Conclusión: ¿puede anularse una junta por convocarse fuera de vacaciones?
No automáticamente.
La celebración de una junta extraordinaria fuera del periodo habitual no constituye, por sí sola, una irregularidad invalidante.
Tampoco es obligatorio respetar los seis días de antelación establecidos para las juntas ordinarias.
Y un orden del día redactado de forma general puede ser suficiente si identifica claramente los asuntos que se van a tratar.
Sin embargo, las circunstancias concretas podrían justificar el examen de posibles defectos de convocatoria, falta de información relevante o abuso de derecho.
La clave estará en determinar si existe una verdadera infracción legal o un perjuicio jurídicamente relevante, y no únicamente una discrepancia con la fecha elegida.
En Mandataria defendemos una forma de administrar comunidades basada en tres principios: rigor jurídico, transparencia y participación.
Porque gestionar una comunidad no consiste simplemente en conseguir que se aprueben acuerdos.
Consiste en conseguir que las decisiones se adopten correctamente y generen confianza.
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