Obras y Reparaciones: claves para mantener la finca en buen estado

Las obras y las reparaciones son uno de los aspectos fundamentales que todo administrador de fincas debe vigilar, ya que afectan directamente a la seguridad, al valor de los inmuebles y al bienestar de los vecinos. Saber qué reparaciones son obligatorias, quién debe asumir los costes y qué plazos hay que cumplir (especialmente en ascensores) es esencial para una administración eficiente y transparente.

Reparaciones obligatorias en la comunidad de vecinos: ¿Quién paga qué?

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)?

• La LPH obliga a la comunidad de propietarios a mantener en buen estado los elementos comunes del edificio o finca: estructura, cubiertas, fachadas, tejados, ascensores, tuberías generales, fontanería general, zonas comunes, etc.
• También se exige conservación para garantizar seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.

¿Quién asume los costes?

• En general, todos los propietarios deben contribuir a los gastos de las reparaciones necesarias de elementos comunes, según su cuota de participación.
• Si la reparación es en un elemento privativo (dentro de una vivienda, local privado), corresponde al propietario privado, salvo que el daño derive de algo común (por ejemplo, una filtración de la cubierta comunal).

Diferencia entre reparación necesaria y mejora

• Las reparaciones necesarias son aquellas imprescindibles para conservar los elementos comunes o restituir su funcionalidad (ej.: impermeabilizar una cubierta, reparar grietas estructurales, subsanar filtraciones). Estas deben hacerse aunque supongan un coste elevado, sin necesidad de acuerdos extraordinarios, en general.
• Las mejoras son obras que incrementan la calidad de uso o prestaciones, pero que no son estrictamente necesarias. Su aprobación suele requerir mayorías reforzadas en la junta.

Ejemplos clave

• Una sentencia del Tribunal Supremo ha declarado que todos los propietarios deben pagar las reparaciones comunes, incluso si solo una vivienda sufre directamente los daños, siempre que el origen esté en un elemento común.
• Si una terraza privada forma parte de la cubierta estructural del edificio, la cubierta/azotea como elemento común debe ser reparada por la comunidad, aunque la terraza sea uso privativo.

Inspecciones de ascensores: normativa y plazos

Los ascensores tienen normas muy específicas de mantenimiento, inspección y adaptación, recientemente actualizadas, que todas las comunidades deben cumplir.

Normativa relevante

• El Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, aprobó la Instrucción Técnica Complementaria “ITC AEM 1 – Ascensores”, que entró en vigor el 1 de julio de 2024 en España. Esta normativa regula la puesta en servicio, mantenimiento, inspecciones, modificaciones, etc. 
• Las inspecciones periódicas necesarias dependen del tipo de edificio, número de viviendas, plantas servidas, etc.

Plazos de inspección

Según el nuevo reglamento:

• Además, si el ascensor ha estado fuera de servicio por más de 3 meses, se debe hacer una revisión de mantenimiento con alcance anual (según lo establecido en la normativa UNE relevante), sin afectar los plazos de inspección periódica.

Adaptaciones y cumplimiento

• Si el ascensor no cumple con las nuevas exigencias de la ITC, la comunidad tiene que adaptarlo dentro de los plazos que la normativa establece. Hay sanciones y, si tras la inspección se clasifican defectos graves, el aparato puede quedar fuera de servicio hasta su corrección.
• La normativa exige también que las empresas conservadoras hagan mantenimiento preventivo de acuerdo con los estándares (limpieza, revisiones, seguridad de cabina, puertas, sistemas de frenado, etc.). 

Relación con el artículo pilar de Mandataria: eficiencia y transparencia

En la guía de Mandataria sobre administración eficiente y transparente, ya se subraya la importancia de:

Solicita orientación profesional para tu comunidad.

• Supervisar reparaciones y obras como parte del mantenimiento y conservación del edificio.
• Gestión económica clara, presupuestos detallados, seguimiento de ingresos y gastos, transparencia con los propietarios.
• Que el administrador actúe anticipándose a los problemas, resolviendo conflictos y asegurándose de que todas las obligaciones legales estén cumplidas.

Este artículo satélite sirve para profundizar en los aspectos técnicos y legales específicos que complementan esos principios: saber cuándo deben hacerse obras, cómo supervisar las inspecciones de ascensores, cómo se reparten los costes, etc.

Recomendaciones prácticas para propietarios y administradores

• Tener un plan de mantenimiento preventivo: inspecciones regulares, revisión de cubiertas, fachadas, bajantes, etc., para evitar reparaciones urgentes costosas.
• Incluir en el presupuesto anual partidas destinadas a conservación (no solo mejoras) y reservar fondos para eventualidades.
• Contratar empresas mantenedoras y conservadoras de ascensores que cumplan con la norma ITC AEM 1 y con buena reputación.
• Verificar que las inspecciones estén al día, que haya informes técnicos que certifiquen las condiciones del ascensor, con registro de actas y copia para la comunidad.
• Transparencia total: que los vecinos tengan acceso a los presupuestos, informes técnicos y decisiones relativas a obras.