Respuesta rápida:
Sí, puede venderse un trastero o plaza anejo por separado, pero solo si se transforma primero en una finca registral independiente mediante segregación o modificación de la propiedad horizontal, con el acuerdo de la comunidad de propietarios y cumpliendo los requisitos legales.
¿Qué significa que un trastero o plaza anejo esté “vinculado” a una vivienda?
En muchas comunidades, los trasteros y las plazas de garaje se describen en la escritura de división horizontal como anejos inseparables de la vivienda principal, lo que implica que:
- No tienen un número de finca registral distinto al de la vivienda.
- No se pueden vender o alquilar por separado de la vivienda mientras sigan inseparablemente vinculados.
Por ejemplo, si tú compras un piso con trastero “incluido” y en la escritura solo figura una única finca, el trastero no existe como propiedad independiente ante el Registro de la Propiedad, y por tanto no puedes venderlo por separado hasta cambiar esa situación.
¿Es necesario el acuerdo de la comunidad de propietarios?
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Sí. Para que un trastero o plaza anejo pase de ser parte integral de una vivienda a un inmueble independiente, hay que seguir un proceso legal que normalmente exige el voto favorable de 3/5 partes de la comunidad, tanto en número de propietarios como en cuota de participación.
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Esto se basa en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la modificación de elementos inseparables y la segregación de espacios para que se conviertan en fincas separadas.
¿Qué pasos se siguen para venderlo por separado?
1. Revisar la escritura de división horizontal
Primero hay que comprobar cómo está descrito el trastero o plaza en la escritura y si tiene una referencia catastral única o es parte de otra finca.
2. Consultar la Junta de Propietarios
Si el trastero o plaza está inseparable, se debe solicitar en Junta:
- El acuerdo para segregación y modificación del título constitutivo.
- La aprobación por la mayoría cualificada de 3/5 partes.
3. Redactar y elevar a público el acuerdo
Si la Junta aprueba la segregación, se modifica la propiedad horizontal, se asigna un nuevo número de finca registral y se puede vender el trastero o plaza de manera independiente.
Ejemplos prácticos
🅰️ Caso real: venta independiente aprobada
María tiene un piso con plaza de garaje y trastero que en la escritura figuran como un mismo elemento. Quiere vender solo el trastero para financiar otro proyecto.
- Presenta la solicitud en Junta.
- La comunidad vota a favor (más de 3/5).
- Se realiza la segregación en notaría y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
- Finalmente, María vende el trastero como finca independiente.
Resultado: venta válida, sin necesidad de vender la vivienda principal.
🅱️ Caso práctico: sin segregación, sin venta
Juan intenta vender la plaza de garaje de su vivienda que no tiene finca registral propia.
- No hay segregación ni acuerdo de Junta.
- Aunque firma un contrato privado con un comprador, la transmisión no puede inscribirse ni surtir plenos efectos jurídicos.
Resultado: el comprador no puede inscribir la plaza a su nombre y podrían surgir problemas legales.
¿Qué implicaciones fiscales y prácticas tiene la venta independiente?
Cuando un trastero o plaza tiene su propia finca registral y se vende por separado:
- Tiene su propia cuota de participación en la comunidad.
- Paga impuestos independientes a la vivienda (como ITP o Plusvalía).
- El comprador pasa a ser copropietario en la comunidad con los mismos derechos y obligaciones que los demás.
Preguntas frecuentes (FAQs)
¿Siempre es obligatorio el acuerdo de la comunidad?
No si en los estatutos ya se contempla expresamente la posibilidad de segregación sin votación específica. En esos casos no se requiere un nuevo acuerdo unánime.
¿Qué pasa si se vende sin segregación?
La operación puede ser válida entre las partes, pero no tendrá efectos frente a terceros ni podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que genera inseguridad jurídica.
Conclusión
Vender un trastero o una plaza anejo a una vivienda es posible, pero depende de su situación jurídica en la escritura y de contar con el procedimiento de segregación adecuado, incluyendo el voto favorable de la comunidad si es necesario. Sin esta segregación, estos elementos no pueden transmitirse de forma independiente bajo la normativa de propiedad horizontal.