El Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia (80/2024, de 17 de enero) sobre un tema que de forma habitual genera dudas en cuanto a la responsabilidad en el mantenimiento de las terrazas de los edificios que, a su vez, disfrutan de forma privativa los propietarios cuando su acceso solo se realiza a través de sus viviendas y no por una zona común.
Dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, entre los que se encuentran las terrazas o cubiertas de parte del edificio.Respecto a éstas, se permite que en el título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal o por acuerdo posterior unánime de la
comunidad de propietarios, pueda atribuirse su carácter privativo.
Las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que proviene de un defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario. Cuestión distinta es que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza.
Si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y
perjuicios que hubiese originado, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación.
