Con frecuencia, los administradores de fincas se ven en la comprometida situación de recibir solicitudes de propietarios que reclaman el reembolso de obras realizadas por su cuenta, llevadas a cabo según el propio criterio del vecino, por una supuesta urgencia.
La Sentencia 16/2016 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, dictada el 2 de febrero de 2016, vino a resolver esta problemática desde una perspectiva unificadora de doctrina.
El marco legal aplicable se encuentra en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual delimita el ejercicio del derecho de propiedad en relación con los elementos comunes del inmueble. Este artículo prohíbe expresamente a los propietarios intervenir en dichas zonas, salvo en circunstancias excepcionales. En concreto, señala que “en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
Esto implica que, cuando un propietario detecta daños urgentes en elementos comunes —entendiendo como urgentes aquellos que ponen en riesgo la estructura del edificio, la seguridad de los ocupantes o su habitabilidad—, su obligación es informar de inmediato a los órganos de representación de la comunidad. Corresponde a estos decidir las medidas más adecuadas según la gravedad del problema y su coste.
Si el propietario actúa por su cuenta, sin dar oportunidad a la comunidad de intervenir, ésta se ve privada de ejercer su facultad de elegir cómo y con quién reparar, así como de exigir posteriormente garantías, al no figurar como contratante en la factura.
Para que se considere que ha existido pasividad por parte de la comunidad, es indispensable que el propietario haya demostrado debidamente la urgencia de la reparación y que, además, haya realizado un requerimiento fehaciente a la comunidad, dándole un plazo razonable para actuar. Solo si, tras ese requerimiento formal, los representantes de la comunidad no responden ni adoptan medidas, podrá entenderse que el propietario está legitimado para intervenir y exigir la devolución de los gastos asumidos.
