En una comunidad de propietarios, una vivienda se ha visto afectada por las ratas, debido a que estas han roto el cableado de su aire acondicionado. El aire acondicionado se encuentra en la fachada del edificio. El seguro de la comunidad no se hace cargo de los daños por estar excluidos de la póliza los daños por roedores o plagas. La comunidad dispone de un servicio periódico de plaguicidas.
¿Quién debe hacerse cardo de los daños producidos por estos roedores?
Respuesta
De conformidad con lo dispuesto en el art.10.1.a LPH, la comunidad de propietarios tiene la responsabilidad de realizar “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”; esto es, garantizar la seguridad y el mantenimiento de las áreas comunes, lo que incluye la fachada del edificio.
En este contexto, si el cableado del aire acondicionado ha sido dañado por ratas, se puede considerar, a priori, que el daño se ha debido a la desatención por parte de la comunidad de su deber de cuidado hacia los elementos comunes que afectan a la propiedad de los elementos privativos.
Sin embargo, la existencia de un servicio periódico de plaguicidas sugiere que la comunidad está tomando medidas para prevenir plagas, lo que sin duda influye directamente en la evaluación de su responsabilidad en este caso.
La eliminación de roedores en las zonas comunes de la comunidad de propietarios se puede entender como una actuación necesaria a realizar por parte de la comunidad con el objetivo de garantizar la habitabilidad y seguridad del inmueble.
La sentencia de la AP Murcia 19 de mayo de 2009 trata un caso similar de plaga de ratas en el garaje de una comunidad de propietarios y, en su FD 1º expone que “debe agregarse que tampoco la comunidad de propietarios ha acreditado en el presente pleito que hubiese venido adoptando periódicamente las medidas adecuadas para evitar la existencia de roedores en el garaje. Es más, no consta que hubiese adoptado medida alguna al respecto con anterioridad a que se produjesen los daños en el vehículo de la actora y ni siquiera consta que viniese adoptando medidas mínimas de higiene en el referido garaje, toda vez que ninguna prueba ha propuesto en el presente pleito la comunidad demandada, habiéndose limitado, en fase de prueba, a hacer remisión a la documental acompañada a la demanda, debiendo destacarse que hubiese sido muy fácil para la comunidad de propietarios acreditar que sí adoptaba las adecuadas medidas de limpieza y conservación del garaje, por medio del testimonio de las personas encargadas de esa limpieza y conservación, al igual que le hubiese sido muy fácil acreditar que la existencia de roedores fue algo absolutamente aislado e inesperado, por medio de la declaración testifical de otros copropietarios que hubiesen podido explicar si con anterioridad a que se produjesen los daños se había detectado o no, en alguna ocasión, la existencia de roedores en el garaje. Nada de esto se hizo por la parte demandada, que ninguna prueba propuso al respecto. Es decir, frente a los claros indicios de la inexistencia de un mantenimiento periódico adecuado, que la parte actora ha proporcionado por medio de la prueba practicada a su instancia, ninguna prueba ha aportado la parte demandada que permita desvirtuar esos vehementes indicios, como debió hacer en virtud de los principios de disponibilidad y facilidad probatoria, de conformidad con lo dispuesto en el art.217.3. y 7. LEC.
En definitiva, es claro que la comunidad de propietarios incumplió su esencial obligación de mantenimiento a fin de evitar daños a los copropietarios y que, por tanto, ha de indemnizar los daños causados en el vehículo de la actora por las mordeduras de ratas existentes en el garaje comunitario, cuya existencia deriva del incumplimiento de esa esencial obligación de mantenimiento. Y a la procedencia de esa obligación de indemnizar tampoco es obstáculo el hecho de que no se haya acreditado que haya sido efectuada ya la reparación, pues ello no es necesario para que pueda reclamarse la indemnización correspondiente a los daños efectivamente sufridos.”.
De este fragmento puede extraerse que, si la comunidad de propietarios ha adoptado alguna medida contra la plaga de ratas, como es en este caso el servicio periódico de plaguicidas, con anterioridad a que se produjesen los daños, puede entenderse que no ha incumplido con su obligación de mantenimiento y conservación del inmueble.
Sin embargo, la efectividad de estas medidas y su implementación también son factores clave para determinar si la comunidad ha cumplido con su obligación de mantenimiento y prevención de daños. En este caso, los daños causados en el cable del aire acondicionado hacen pensar que las medidas no son efectivas y, por lo tanto, lo suficientemente adecuadas para erradicar la plaga de ratas. En este sentido, la comunidad puede ser responsable de los daños causados por entender incumplida su obligación de mantenimiento y conservación del inmueble.
En otras ocasiones, es el propietario de un elemento privativo el que tiene que realizar las actuaciones necesarias para desinsectar, pero únicamente cuando la plaga se debe a la actitud negligente del propietario y tiene su origen en la falta de limpieza o mantenimiento de su vivienda. Puede verse, en esta línea, AP Málaga 7-4- 2008 y AP Barcelona 30-6- 2004).
Si bien no se refieren específicamente a actuaciones para la eliminación de roedores hay varias sentencias que, con carácter general imponen a la Comunidad la realización de las reparaciones o actuaciones para el mantenimiento de la salubridad e higiene del inmueble, por considerarlas necesarias. Puede verse, por ejemplo, la AP Madrid 19 enero de 2006, la AP Huesca 28-12- 2018, sobre la obligación de realizar reparaciones para tapar fisuras que permiten la entrada de insectos en las viviendas y la AP Vizcaya 20-12-2023, que considera responsable a una comunidad de propietarios por los daños ocasionados a un local debidos a mordeduras de roedores que entraron en el inmueble a consecuencia de la rotura de la red de saneamiento comunitaria. Esta última sentencia declara la responsabilidad por daños de la comunidad con base en el art.10 LPH y en los art.1902 y 1910 CC, considerando que la obligación de mantener los elementos comunes le corresponde “al margen de que eventualmente pueda ejercitar las acciones de repetición que estime le asistan, el mantenimiento y reparación de los elementos comunes cualquier que sea el origen de la necesidad de su realización”.
En consecuencia, podría repetir el importe de la reparación a la empresa de eliminación de plagas si demuestra que la existencia de roedores se debió a una deficiente ejecución de las tareas contratadas con dicha empresa.
