A veces se plantea la cuestión en la que el propietario de una vivienda que forma parte de una comunidad desea vender un elemento anejo a su vivienda, el trastero o la plaza de garaje, de manera separada. Entonces solicita que la comunidad tome un acuerdo de modificación de la propiedad horizontal modificando los estatutos de la misma para convertir los trasteros en elemento separable para poder venderlo de forma independiente a la vivienda.
Y entonces surgen las dudas: Para que un propietario pueda separar dos elementos anejos a su vivienda ¿es necesario previo acuerdo de la junta de propietarios para modificar los estatutos?
La cuestión es que las plazas de garaje, y los trasteros, en esos casos no se constituyen como fincas registrales independientes en la escritura de división horizontal. Y por tanto, no son susceptibles de trasmisión de forma separada de la vivienda que son anexos, en la medida que no son fincas independientes, sino parte integrante de la vivienda, de tal forma que no pueden ser enajenados como fincas independientes, salvo que se proceda a su segregación,
El tercer párrafo del art.17.4 LPH establece que “sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.”
En este sentido se pronuncia la sentencia AP Sevilla de 24 marzo de 2022, indicando que “los anejos son espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente, que vienen determinados en el título constitutivo, son accesorios respecto del piso o local al que se encuentran vinculados y por lo tanto no pueden enajenarse de forma independiente de aquéllos y no tienen asignada cuota especial, ni abren folio registral independiente. Es posible su desvinculación para erigirlos en finca registral independiente susceptible de transmisión por sí misma o para vincularlos a otro departamento, pero, a salvo que en los estatutos se prevea la posibilidad de desvinculación sin acuerdo de la junta de propietarios, el acuerdo resulta necesario para la desvinculación.”
Así pues, sería necesaria la desvinculación del trastero anejo a la vivienda para su posterior venta, siendo el procedimiento habitual el de requerir el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios.
